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猫眼影戏记者 关颖珊 报道Q8X2R7L1T4J5M9B6W3
说究竟 ，我们天天都在刷种种视频 ，看到那些明星换装、美颜特效的视频时 ，你有没有想过这些都是怎么做出来的？最近 ，来自以色列Tel Aviv大学和加拿大Simon Fraser大学的研究团队 ，就在这个领域取得了重大突破。他们开发出了一种名为Sync-LoRA的新手艺 ，专门用来编辑人像视频。这项研究由Tel Aviv大学的Sagi Polaczek、Or Patashnik、Daniel Cohen-Or ，以及Simon Fraser大学的Ali Mahdavi-Amiri配合完成 ，揭晓于2025年12月。对这个手艺感兴趣的朋侪可以通过arXiv编号2512.03013盘问完整论文。
古板的视频编辑就像是给一个正在舞蹈的人易服服 ，既要包管衣服合身悦目 ，又要确保这小我私家的每一个行动、每一个眨眼、每一次转头都和原来完全一致。这听起来简朴 ，现实上却是个手艺难题。以往的要领要么能做到视觉效果很棒但行动会"跑偏" ，要么能坚持行动一致但视觉效果就不尽如人意了。
而Sync-LoRA就像是一个超等精准的"换装师傅"。它的事情原理很是巧妙：你只需要编辑视频的第一帧 ，告诉它你想要什么效果 ，好比给人戴个帽子或者换个发型 ，然后这个"师傅"就会自动把这个效果完善地应用到整个视频中 ，并且包管人物的每一个细微行动都和原视频坚持完全同步。
这个手艺的焦点立异在于它接纳了一种叫做"上下文学习"的要领。简朴来说 ，就是让AI模子通过寓目大宗经由全心挑选的视频对来学习。这些视频对就像是"标准谜底"：一个是原始视频 ，另一个是经由编辑但行动完全同步的版本。通过学习这些"标准谜底" ，AI就掌握了既要改变外观又要坚持行动同步的诀窍。
一、数据准备：挑选"完善课本"的艺术
要训练出一个优异的视频编辑AI ，就像作育一个顶级厨师一样 ，首先需要准备最优质的"食材"。研究团队面临的第一个挑战就是怎样获得足够多的高质量训练数据。
他们设计了一个巧妙的两阶段流程。第一阶段是"大批量生产"：使用现有的AI工具 ，先天生大宗的人像图片 ，然后对这些图片举行种种编辑 ，好比换头发颜色、加帽子、改配景等。接着 ，他们把这些编辑前后的图片对制作成并排的双人视频 ，就像是在拍摄双胞胎演出一样。
可是 ，这种"批量生产"的视频往往保存一个严重问题：虽然看起来都是统一小我私家在做同样的行动 ，但现实上时间对不上。就好比两个舞者在跳统一支舞 ，但一个快一拍 ，一个慢一拍 ，看起来就很别扭。
这就需要第二阶段的"精挑细选"。研究团队开发了一套细密的评分系统 ，专门用来检测视频中的行动是否真正同步。这个系统会剖析四个要害方面：语言时的嘴部行动、眼神的移动、眨眼的时机 ，以及整体的姿势转变。
详细来说 ，这套评分系统就像是一个超等严酷的"舞蹈先生"。它会仔细视察视频中人物的每一个行动细节。好比 ，它会盘算嘴巴张开的水平 ，追踪眼球的运动轨迹 ，纪录眨眼简直切时间点 ，还会剖析肩膀、手臂等部位的角度转变。然后 ，它会较量原始视频和编辑后视频在这些方面是否完全一致。
为了确保筛选质量 ，研究团队给这四个方面分派了差别的权重：语言行动占40%的比重（由于嘴部行动是最容易被察觉的） ，眼神运动占30% ，眨眼和姿势各占15%。只有在所有方面都抵达极高同步度的视频对 ，才华入选最终的训练数据集。
经由这样严酷的筛选 ，研究团队从两万多个视频对中 ，最终只保存了512个最优质的样本。这就像是从成千上万的钻石原石中 ，精选出最完善的几颗来制作王冠一样。这种"宁缺毋滥"的态度确保了AI能够学到最标准、最准确的同步编辑手艺。
二、手艺焦点：让AI学会"察言观色"
有了优质的训练数据 ，接下来就是怎样让AI真正掌握视频编辑的精髓。Sync-LoRA接纳的是一种叫做"transformer"的深度学习架构 ，这种架构特殊擅优点理序列数据 ，就像是一个能够同时关注多个事物的"多面手"。
这个AI的事情方法可以用"照葫芦画瓢"来形容。在训练历程中 ，它会同时看到原始视频和目的编辑效果的第一帧。原始视频就像是"行动指导" ，告诉AI人物应该怎样行动；而编辑后的第一帧则是"视觉模板" ，告诉AI最终的画面应该是什么样子。
为了让AI能够准确地明确和执行这种"双重指导" ，研究团队设计了一个巧妙的训练战略。在训练历程中 ，原始视频坚持清晰状态 ，就像是一个标准的参考样本；而目的视频则被人为加上了噪声 ，需要AI去"回复"。这种设计迫使AI学会从清晰的原始视频中提取行动信息 ，同时凭证编辑后的第一帧来确定视觉气概。
这个历程就像是教一个学生摹仿书法。先生会给学生一个标准的字帖（原始视频）和一个想要抵达的字体气概样本（编辑后的第一。 ，然后让学生训练写出既坚持标准笔划顺序又体现新气概的字。通过大宗的训练 ，学生最终能够掌握这种"形似而神不散"的技巧。
在现实的模子架构中 ，研究团队使用了一种叫做LoRA（低秩顺应）的手艺。这种手艺就像是给原本的AI模子加装一个"专业插件" ，让它在坚持原有能力的基础上 ，专门强化视频编辑的手艺。这样做的利益是既能使用现有大模子的强盛能力 ，又能针对特定使命举行细腻调优。
模子的位置编码系统特殊值得一提。它使用3D旋转位置编码 ，能够准确地标记每个像素在时间和空间中的位置。这就像是给视频中的每一个点都贴上了一个奇异的"身份证" ，包括它在第几帧、第几行、第几列的信息。这种准确的位置标记确保了AI能够在编辑历程中坚持空间对应关系的准确性。
训练历程中使用的是rectified flow目的函数 ，这是一种相对较新的训练要领 ，比古板的扩散模子越发稳固和高效。它的焦点头脑是让AI学会展望从噪声到清晰图像的最直接路径 ，就像是找到从山脚到山顶的最短蹊径一样。
三、同步质量评估：四大维度的细密检测
为了确保编辑后的视频真正做到了与原视频的完善同步 ，研究团队开发了一套综合评估系统。这套系统就像是一个超等敏感的"同步检测器" ，能够从多个维度准确丈量视频的同步质量。
语言同步检测是这套系统的焦点。它会剖析人物语言时嘴巴的开合水平 ，盘算所谓的"嘴部纵横比"。简朴来说 ，就是丈量嘴巴在笔直偏向的张开水平与水平宽度的比值。当这个比值随时间转变的曲线在原视频和编辑视频中高度一致时 ，就说明语言行动完善同步了。这就像是两小我私家在同时唱统一首歌 ，不但音调要一致 ，连嘴形也要完全吻合。
眼神同步检测则关注人物的视线偏向转变。系统会追踪瞳孔的位置 ，盘算视线相关于眼眶的坐标。当原视频中的人向左看时 ，编辑后的视频中也必需在完全相同的时刻向左看 ，连角度都不可有丝毫误差。这种准确度就像是要求两个射箭手在统一时刻瞄准统一个目的点。
眨眼同步检测使用的是"眼部纵横比"手艺。当人眨眼时 ，眼睛的纵横比会爆发特征性转变：完全张开时比值较大 ，完全闭适时比值靠近零。通过较量原视频和编辑视频中眼部纵横比的转变曲线 ，系统能够准确判断眨眼行动是否同步。这个检测的精度高到能发明几毫秒的时间差别。
姿势同步检测关注的是更大标准的身体运动。系统会追踪肩膀、胳膊肘、手腕等要害枢纽点 ，盘算它们之间的角度关系和相对位置。好比 ，它会丈量肩膀-胳膊肘-手腕这三点形成的角度 ，以及左右手相关于身体的高度。这些数据组成了一小我私家姿势的"指纹" ，任何差别步都会被连忙发明。
整个评估系统的最终得分是四个维度得分的加权平均。研究团队凭证人类视觉的敏感度特点 ，给语言同步分派了最高的权重（40%） ，由于嘴部行动的差别步最容易被视察者察觉。眼神同步占30%的权重 ，而眨眼和姿势各占15%。
为了进一步提高检测的可靠性 ，所有的原始信号都要经由全心的预处置惩罚。首先是插值处置惩罚 ，用来填补由于检测失败导致的数据缺失。然后是平滑滤波 ，去除由于检测噪声导致的信号颤抖。最后是标准化处置惩罚 ，确保差别维度的信号能够在统一标准上举行较量。
这套评估系统的严酷水平可以说是亘古未有的。它能够检测出人眼险些无法察觉的细小差别步 ，确保最终输出的视频在时间维度上抵达了逐帧级别的准确对应。
四、实验验证：全方位性能测试
为了验证Sync-LoRA的现实效果 ，研究团队设计了一系列周全的测试。他们全心准备了166个测试视频 ，这些视频涵盖了州差别的编辑类型：有给人物添加装饰品的 ，有改变打扮颜色的 ，有修改发型的 ，尚有替换配景的。所有测试视频都来自着名的数据集 ，包括CelebV、CelebV-HQ、TalkVid等 ，确保了测试的权威性和可比性。
在与其他先进要领的比照中 ，Sync-LoRA体现出了显着的优势。研究团队选择了四个代表性的比照要领：VACE、LucyEdit、FlowEdit和AnyV2V。这些要领划分代表了目今视频编辑手艺的差别生长偏向。
从同步性能来看 ，Sync-LoRA在险些所有指标上都取得了最佳或靠近最佳的效果。特殊是在语言同步方面 ，它抵达了0.72的相关系数 ，虽然略低于某些专门优化语言同步的要领 ，但在综合思量编辑质量的情形下 ，这个效果已经相当精彩。在眼神同步方面 ，Sync-LoRA抵达了0.75的高分 ，证实晰它在处置惩罚细微面部行动方面的优异能力。
编辑质量的评估则越发重大。研究团队使用了基于CLIP模子的偏向性评分要领。这种要领的焦点头脑是丈量编辑后的每一帧与目的编辑偏向的一致性。简朴来说 ，就是检查AI是否真正明确了编辑要求 ，并且在整个视频中一连准确地应用了这种编辑。在这个指标上 ，Sync-LoRA取得了0.57的效果 ，在所有比照要领中体现最佳。
身份坚持能力的测试使用了ArcFace模子。这个模子专门用来识别人脸特征 ，能够准确判断编辑前后的人物是否为统一小我私家。Sync-LoRA在这项测试中获得了0.75的高分 ，证实它在改变外观的同时很好地坚持了人物的焦点特征。
为了更深入地明确各个组件的主要性 ，研究团队还举行了详细的消融实验。他们划分移除了四个同步检测维度中的每一个 ，来测试其对最终效果的影响。效果显示 ，语言同步的移除对性能影响最大 ，这证实了研究团队对各维度权重分派的合理性。
更有趣的发明是关于训练数据组成的实验。研究团队测试了几种差别的数据战略：只使用相同视频对（ID-Only）、只使用编辑后的视频对（Edit-Only）、使用未经由滤的随机视频对（Random）。效果批注 ，只有同时包括相同和编辑两种类型的视频 ，并且经由严酷同步筛选的数据集 ，才华训练出既能坚持同步又能准确执行编辑的模子。
用户研究的效果进一步证实了Sync-LoRA的优越性。23名自力评估者在编辑质量、同步性、身份坚持和整体偏好四个维度上 ，都显着倾向于选择Sync-LoRA的效果。特殊是在同步性和身份坚持方面 ，用户的偏好比例抵达了压倒性的优势。
五、应用拓展：心情编辑的新突破
除了基本的外观编辑 ，Sync-LoRA还展现出了在心情编辑方面的强盛能力。这个应用场景特殊有意思 ，由于它不但要改变人物的外观 ，还要修改面部心情 ，同时坚持原有的语言和行动节奏。
在心情编辑的测试中 ，研究团队使用了LivePortrait作为比照要领。LivePortrait是一个专门用于实时人像动画的先进系统 ，它接纳基于变形的要领来转达心情。然而 ，扑面临重大场景时 ，这种基于几何变形的要体会袒露出一些显着的局限性。
好比 ，当视频中的人物被部分遮挡时（好比手盖住脸部或者有麦克风在前面） ，LivePortrait往往会爆发不自然的变形。它可能会过失地变形配景中的物体 ，或者在遮挡界线爆发显着的扭曲。这就像是用力拉扯一张照片 ，会导致整个画面都爆发扭曲。
相比之下 ，Sync-LoRA接纳的天生式要领就像是重新"绘制"每一帧 ，而不是简朴地变形现有像素。这种要领的优势在于 ，它能够凭证上下文明确哪些区域应该被修改 ，哪些应该坚持稳固。纵然在重大的遮挡情形下 ，它也能天生结构合理、视觉自然的效果。
在详细的测试中 ，研究团队让统一小我私家划分体现出快乐、恼怒、伤心等差别心情 ，同时坚持相同的语言内容和节奏。Sync-LoRA乐成地在坚持嘴部行动准确同步的条件下 ，自然地修改了面部心情。更主要的是 ，这种修改是全局一致的 ，不会泛起某些帧心情准确而另一些帧心情过失的情形。
这种心情编辑能力为许多现实应用开发了新的可能性。好比 ，在影戏制作中 ，演员可能在某个镜头中的心情不敷到位 ，但其他方面（台词、行动等）都很完善。使用Sync-LoRA ，制作团队就能够只修改心情 ，而不需要重新拍摄整个镜头。
在数字人制作和虚拟主播领域 ，这种手艺也有重大的应用潜力。它能够让数字人在坚持自然语言节奏的同时 ，展现出越发富厚和细腻的心情转变 ，从而提升观众的寓目体验。
六、手艺局限与未来展望
只管Sync-LoRA在多个方面都展现出了优异的性能 ，但研究团队也忠实地认可了这项手艺现在保存的一些局限性。
首先是几何对齐问题。当编辑后的第一帧与原始视频在几何结构上保存显着冲突时 ，Sync-LoRA可能会泛起难题。好比 ，若是原始视频是人物的近景镜头 ，而编辑要求是天生远景效果 ，这种空间标准的重大差别会导致模子难以协调两种差别的空间信息。效果可能是面部特征模糊或者时间同步性下降。
这个问题的基础缘故原由在于 ，Sync-LoRA依赖于原始视频和编辑第一帧之间的空间对应关系。当这种对应关系被严重破损时 ，模子就失去了可靠的参考基础。这就像是试图在一张放大镜下的照片基础上绘制全身像 ，两者的空间逻辑保存根天性冲突。
第二个局限是快速运动处置惩罚。在包括快速手部行动、舞蹈或者强烈头部转动的视频中 ，Sync-LoRA的体现会有所下降。这主要是由于快速运动会爆发模糊和重大的光流信息 ，使得模子难以准确捕获和转达运动模式。
这种情形下 ，模子可能会爆发时间上的"漂移" ，也就是说 ，编辑后的视频可能在最先时还能坚持同步 ，但随着时间推进 ，同步误差会逐渐累积 ，最终导致显着的纷歧致。这个问题在处置惩罚体育运动或者行动影戏片断时特殊显着。
第三个挑战是重大编辑的处置惩罚。当编辑要求涉及多个方面的同时修改时（好比既要改变打扮又要修改发型还要调解配景） ，模子有时会在差别编辑要求之间爆发冲突 ，导致某些方面的编辑效果不敷理想。
只管保存这些局限 ，Sync-LoRA仍然代表了视频编辑手艺的一个主要前进。它首次在一个统一的框架内同时解决了编辑质量和时间同步这两个焦点挑战 ，为未来的研究指明晰偏向。
从手艺生长的角度来看 ，这些局限性也为未来的刷新提供了明确的目的。研究团队提出了几个可能的刷新偏向：首先是增强基础模子的时间推理能力 ，这将有助于更好地处置惩罚快速运动场景；其次是开发越发智能的几何对齐算法 ，能够自动处置惩罚空间标准冲突；最后是扩展到多模态信号处置惩罚 ，好比同时思量音频信息 ，以实现越发准确的同步控制。
从应用角度来看 ，Sync-LoRA已经为个性化谈话视频应用涤讪了坚实的基础。在这类应用中 ，坚持与原始演出的准确同步是至关主要的 ，而这正是Sync-LoRA的焦点优势所在。
说究竟 ，Sync-LoRA这项手艺就像是给视频编辑领域带来了一把"邪术钥匙"。以前 ，想要编辑一段人像视频 ，要么效果好但行动差别步 ，要么行动同步但效果不睬想 ，总是左支右绌。现在有了这把"钥匙" ，我们终于可以在包管行动完善同步的条件下 ，实现高质量的视频编辑了。
这个手艺的意义远不止于手艺自己。对通俗用户来说 ，它意味着未来我们可能可以轻松地编辑自己的视频 ，给自己换个发型、加个装饰 ，而不必担心看起来假假的。关于内容创作者来说 ，这手艺能大大提高事情效率 ，让他们可以把更多精神放在创意上 ，而不是繁琐的手艺细节上。关于影视制作行业来说 ，这可能会改变整个后期制作的事情流程。
虽然 ，就像任何新手艺一样 ，Sync-LoRA也不是万能的。它在处置惩罚特殊重大的场景时尚有一些局限性 ，但这些局限性反而为未来的研究指明晰偏向。随着手艺的一直前进 ，我们有理由相信 ，视频编辑会变得越来越简朴、越来越智能。
归根结底 ，这项研究告诉我们 ，AI手艺正在让一经需要专业手艺和腾贵装备才华完成的使命 ，变得越发普及和易用。这不但是手艺的前进 ，更是创意民主化的体现。未来 ，每小我私家都可能成为自己生涯中的"导演" ，轻松创作出专业级别的视频内容。
关于想要深入相识这项手艺的朋侪 ，建议可以关注相关研究机构的后续事情。Tel Aviv大学和Simon Fraser大学在盘算机视觉和AI领域都有很深的积淀 ，他们的研究往往能为整个行业指明偏向。这项研究的完整手艺细节可以通过arXiv:2512.03013盘问获得。
Q&A
Q1：Sync-LoRA手艺详细是怎样包管视频编辑后的行动同步的？
A：Sync-LoRA使用了一套细密的四维检测系统来确保同步。它会剖析语言时的嘴部行动、眼神移动、眨眼时机和整体姿势转变 ，通过比照原视频和编辑后视频在这些方面的一致性来确保完善同步。这就像有一个超等严酷的"舞蹈先生"在逐帧检查每个行动是否完全一致。
Q2：通俗用户什么时间能用上Sync-LoRA这种视频编辑手艺？
A：现在Sync-LoRA照旧一项研究效果 ，主要在学术层面验证了手艺可行性。要真正应用到消耗级产品中 ，还需要进一步的工程化和优化。不过 ，思量到AI手艺生长的速率 ，预计在未来几年内 ，类似的手艺可能会集成到主流的视频编辑软件中。
Q3：Sync-LoRA编辑视频有什么限制吗？
A：Sync-LoRA主要有两个限制：一是当编辑要求与原视频的几何结构冲突太大时（好比要把近景酿成远景） ，可能会泛起模糊或差别步的问题；二是在处置惩罚快速运动场景时 ，好比快速挥手或强烈头部转动 ，同步精度可能会下降。但关于一样平常的人像视频编辑需求 ，这些限制影响不大。
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简解：
1、 什么是商品房预售款
商品房预售资金 ，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者 ，购房者凭证商品房生意条约约定支付给开发商的购房款。
2、 商品房预售款的所有权属于谁所有
属于开发商Ｇ易魑恢痔厥獾亩 ，实验占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后 ，该账户内的资金即属于开发商所有。
3、 商品房预售款的用途是什么
凭证《中华人民共和国都会房地产治理法》第四十五条第三款和《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》的有关划定 ，商品房预售款的用途是用于工程的建设 ，也即用于工程施工建设款的支付 ，不得做其他用途。
4、 商品房预售款的支付羁系
《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》要求各地制订外地区商品房预售资金的羁系步伐。一样平常来说 ，各地有自己的对商品房预售款的羁系步伐 ，商品房预售款一样平常来说不可自由使用 ，需推行一定的审批手续方可使用。
5、 人民法院对商品房预售款举行冻结或强制执行的态度
首先 ，法院对冻结和执行商品房预售款要接纳严谨和审慎的态度。
法院能否保全或执行开发商收取的商品房预售资金 ，现在并无明确的执法划定。实践中 ，各地做法也有差别。鉴于商品房预售款羁系账户担负着优先包管开发项目、增进在建工程准期完工、维护购房者正当权益的焦点功效 ，人民法院关于该账户的保全、执行 ，相关于通俗账户 ，应接纳更为审慎的态度。
其次 ，在包管建设工程施工正常举行的情形下 ，方可冻结商品房预售资金羁系账户 ，但不得影响该羁系账户所涉建设工程施工的正常举行 ，不得影响涉案工程建设资金的实时发放 ，且只管不接纳所有冻结账户资金的方法。
第三 ，在强制执行阶段 ，只能在设立羁系账户的目的已经实现后 ，或预售款资金知足项目建设所需资金之外的部分 ，方可接纳执行步伐。
第四 ，有多个资金羁系账户的 ，部分资金羁系账户的目的已经实现的 ，可就该部分羁系账户资金实验冻结和执行。
第五 ，在资金羁系协议约定的终止条件已经成绩的情形下 ，可以冻结和执行羁系账户资金。
第六保存将商品房预售金之外的收入存入商品房预售羁系账户内 ，以规避执行的 ，执行法院应查明该情形是否保存 ，并在查明此基本事实的条件下 ，再确定执行机构能否接纳强制执行步伐。
案例详情：
1、中华人民共和国******（2018）最高法执监105号执行裁定书
关于商品房预售款羁系账户问题。依据《中华人民共和国都会房地产治理法》第四十五条第三款明确划定“商品房预售所得款子 ，必需用于有关的工程建设。”《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》也要求各地制订外地区商品房预售资金的羁系步伐 ，确保资金用于建设项目的施工。商品房预售资金在形式上为开发商所有 ，但该资金在用途上受到严酷的限制和羁系。人民法院能否保全或执行开发商收取的商品房预售资金 ，现在并无明确的执法划定。实践中 ，各地做法也有差别。凭证江门中院在异议裁定中查明的事实 ，江门市房地产开发企业的商品房预售款账户受到江门市住房和城乡建设局、中国建设银行股份有限公司江门市分行的双重羁系 ，房地产开发公司需要使用该项目商品房预售款时 ，必需向江门市住房和城乡建设局提出申请 ，由住房和城乡建设局批准 ，并且使用预售房款 ，只能购置该项目建设必需的修建质料、装备和支付项目建设的施工进度款及法定税费 ，不得挪作他用。因此 ，鉴于商品房预售款羁系账户担负着优先包管开发项目、增进在建工程准期完工、维护购房者正当权益的焦点功效 ，人民法院关于该账户的保全、执行 ，相关于通俗账户 ，应接纳更为审慎的态度。在保全阶段 ，保全人若申请提出保全被保全人的商品房预售款账户 ，人民法院应当对该在建工程施工情形、修建质料购置情形、工人人为支付以及税费支付等情形作出严酷审查 ，在包管建设工程施工正常举行的情形下 ，方可接纳保全步伐 ，且只管不接纳所有冻结账户资金的方法。纵然是在执行阶段 ，也应在设立该账户的目的已经实现后 ，或账户资金知足项目建设所需资金之外的部分 ，可接纳执行步伐。
2、山东省高级人民法院（2020）鲁执复422号执行裁定书
本院以为 ，本案争议的焦点是东营中院冻结商品房预售资金羁系账户是否准确。商品房预售资金 ，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者 ，购房者凭证商品房生意条约约定支付给开发商的购房款。《中华人民共和国都会房地产治理法》第四十五条第三款划定：商品房预售所得款子 ，必需用于有关的工程建设。《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》也要求各地制订外地区商品房预售资金的羁系步伐 ，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设 ，以包管购房者的利益不受损害。人民法院能否执行开发商收取的商品房预售资金 ，现在并无明确的执法划定。可是 ，商品房预售款羁系账户担负着优先包管开发项目、增进在建工程准期完工、维护购房者正当权益等功效 ，人民法院关于该账户的执行 ，相关于通俗账户 ，应接纳较为审慎的态度。本案中 ，东营中院依据东营市东营区住房和城乡建设局所作的情形说明 ，裁定扫除对羁系账户存款663.30万元的冻结 ，用于支付农民工人为 ，并无不当。关于羁系账户剩余存款 ，应在设立该账户的目的已经实现后或账户资金知足项目建设所需资金之外尚有剩余 ，方可接纳执行步伐。
3、江西省高级人民法院2020年10月27日作出的（2020）赣执复95号执行裁定书
本院以为 ，本案争议的焦点问题是人民法院能否冻结预售资金羁系账户。商品房预售资金 ，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者 ，购房者凭证商品房生意条约约定支付给开发商的购房款。凭证《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国物权法》的相关划定 ，钱币作为一种特殊的动产 ，实验占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后 ，该账户内的资金即属于开发商所有。由于开发商预售的商品房属于期房 ，关于购房者而言 ，具有较量大的危害 ，都会房地产治理法第四十五条第三款明确划定“商品房预售所得款子 ，必需用于有关的工程建设”。2013年3月26日 ，***以《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》（*********）要求各地制订外地区商品房预售资金的羁系步伐 ，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设 ，以包管购房者的利益不受损害。本案现有证据能够证实茂林房地产公司在江西广信农村商业银行股份有限公司开设的账号为*********的银行账户为茂林华府天地项目第10#幢（楼） ，第6#幢（楼） ，第8#、11#幢（楼）的商品房预售资金羁系账户 ，账户内资金系被执行人茂林房地产公司预售房产所得 ，应优先支付该房产所在工程建设 ，如不实时支付 ，将无法包管工程建设正常举行。现在 ，因茂林房地产公司拖欠施工方工程款 ，该工程已处于歇工状态。因此 ，对该预售资金羁系账户予以解封 ，包管众多通俗购房者的正当权益不受损害 ，确保预售资金用于工程施工建设 ，是切合我国都会房地产治理规则定和***有关通知精神的。综上所述 ，复议申请人的复议请求建设 ，应予支持。
4、山东省高级人民法院2020年9月10日作出的（2020）鲁执复261号执行裁定书
本院以为 ，本案审查的焦点问题是人民法院能否冻结商品房预售资金。凭证齐河县商品房预售资金羁系协议 ，济南中院冻结的发林公司在中国农业银行齐河县支行的×××64账户为商品房预售资金羁系账户。商品房预售资金 ，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者 ，购房者凭证商品房生意条约约定支付给开发商的购房款。凭证《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国物权法》的相关划定 ，钱币作为一种特殊的动产 ，实验占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后 ，该账户内的资金即属于开发商所有。但由于开发商预售的商品房属于期房 ，关于购房者而言 ，具有较大危害 ，《中华人民共和国都会房地产治理法》第四十五条第三款划定 ，“商品房预售所得款子 ，必需用于有关的工程建设”。2013年3月 ，《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》（国步伐［2013］17号）亦要求各地制订外地区商品房预售资金的羁系步伐 ，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设 ，以包管购房者的利益不受损害。关于本案所涉通俗债权的执行 ，应当综合思量相关执法、规则及规范性文件对有关商品房预售资金的治理划定 ，在包管建设工程施工正常举行的情形下 ，可冻结羁系账户的响应款子 ，即涉案商品房预售资金羁系账户 ，虽然可以对响应款子予以冻结 ，但不得影响该羁系账户所涉建设工程施工的正常举行 ，不得影响涉案工程建设资金的实时发放。
5、四川省高级人民法院2020年7月13日作出的(2020)川执复161号执行裁定书
关于案涉羁系账户内预售资金的问题 ，商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者 ，购房者凭证商品房生意条约约定支付给开发商的购房款。凭证《中华人民共和国物权法》的相关划定 ，钱币作为一种特殊的动产 ，接纳占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后 ，该账户内的资金即属于开发商所有。《中华人民共和国都会房地产治理法》第四十五条第三款明确划定“商品房预售所得款子 ，必需用于有关的工程建设。”《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》要求各地制订外地区商品房预售资金的羁系步伐 ，确保商品房预售资金能够用于工程建设 ，以包管购房者的利益不受损害。就通俗债权的执行而言 ，应当综合思量相关执法、规则及规范性文件对有关商品房预售资金的治理划定 ，在包管工程建设正常举行的情形下 ，可冻结羁系账户的响应款子；在确保工程建设资金富足的条件下 ，或者待工程完工后 ，依债权性子依法执行。本案中 ，《汉中市中心城区商品房预售资金羁系协议书》约定的商品房初始挂号已完成 ，羁系协议终止条件已成绩。现在 ，在既没有其他优先受偿权人向执行法院提出异议 ，复议申请人也未提供建设工程优先债权证据的情形下 ，执行法院裁定扣划复议申请人名下案涉羁系账户内预售资金并无不当。在扣划实验中 ，优先受偿权人可向执行法院主张权力 ，执行法院应当举行审查处置惩罚。故复议申请人的该项复议理由缺乏事实依据 ，不可建设。
6、安徽省高级人民法院2020年7月8日作出的（2020）皖执复100号执行裁定书
一审铜陵中院以为 ，本案的争议焦点为是否应扫除对涉案七个银行账户内存款的冻结。商品房预售资金 ，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者 ，购房者凭证商品房生意条约约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房 ，关于购房者而言 ，具有很大的危害。《中华人民共和国都会房地产治理法》第四十五条第三款明确划定“商品房预售所得款子 ，必需用于有关的工程建设”。2013年2月26日宣布的《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》（国办发［2013］17号）要求各地区要切实强化预售资金治理 ，制订外地区商品房预售资金羁系步伐 ，以包管购房者的利益不受损害。本案中 ，资金羁系部分、开户行和铜陵滨江公司凭证相关规范性文件签署了商品房预售资金羁系协议 ，涉案的七个银行账户为“雍江壹号院”“丹凤花园”项目各楼盘预售资金专用账户。本案执行中 ，是否冻结涉案羁系账户内的存款 ，应综合思量相关执律例则及规范性文件对商品房预售资金的治理划定、项目的施工进度 ，以及羁系资金额度使用等情形 ，包管建设工程施工正常举行。关于为“雍江壹号院”1号、2号、3号楼 ，“雍江壹号院”6号、10号楼开立的两个预售资金羁系账户 ，由于累计拨付金额已达羁系总额 ，且“雍江壹号院”1号、2号、3号楼已完工验收 ，异议人请求扫除对账户内资金冻结步伐 ，本院不予支持。关于其余五个羁系账户 ，依现阶段查明的情形 ，无法确保在扣除本案冻结资金后工程建设资金富足 ，建设工程施工可正常举行。并且 ，执行法院已诉前保全了被执行人二百余套在建衡宇 ，执行程序中可依法处置惩罚 ，以包管申请执行人的权力。故对涉案其他五个商品房预售资金羁系账户存款的冻结步伐 ，应予扫除。异议人铜陵滨江公司异议请求予以部分支持。关于铜陵滨江公司提出的超标的查封问题 ，因诉前保全中法院预查封的为在建工程 ，其价值未经评估 ，且对其价值预估应思量后续投入、工业处置惩罚降价等因素 ，对异议人提出查封工业凌驾执行标的额的主张不予采信。遵照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《******关于人民法院办理执行异媾和复议案件若干问题的划定》第十七条第二项划定 ，裁定如下：一、扫除铜陵中院依（2020）皖07执74号之二、（2020）皖07执74号之四、（2020）皖07执74号之六、（2020）皖07执74号之九、（2020）皖07执74号之十执行裁定 ，对铜陵滨江公司开立的农业银行铜陵开发区支行12×××01账户、12×××41账户 ，建设银行铜陵住房修建业支行34050166880809554433_1账户、34×××22_1账户、34×××88_1账户内存款的冻结。二、驳回铜陵滨江公司的其他异议请求。
二审本院以为 ，本案的争议焦点为 ，执行法院裁定扫除冻了案涉五个商品房预售资金羁系账户内存款的执行步伐是否有执法依据。《中华人民共和国都会房地产治理法》第四十五条第三款划定“商品房预售所得款子 ，必需用于有关的工程建设”。《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》也要求强化预售资金治理 ，制订外地区商品房预售资金羁系步伐 ，包管购房者的利益不受损害。本案中 ，北京城建集团要求冻结铜陵滨江公司的七个银行羁系账户均为“雍江壹号院”“丹凤花园”项目各楼盘预售资金专用账户 ，该账户内的资金应当用于相关的工程建设 ，北京城建集团不是冻结的七个羁系账户对应工程的施工方。“雍江壹号院”1号、2号、3号楼 ，“雍江壹号院”6号、10号楼开立的两个预售资金羁系账户 ，即农业银行铜陵开发区支行12×××27账户和建设银行铜陵住房修建业支行建行34×××56_1账户 ，累计拨付金额已达预售资金羁系总额 ，而其他五个羁系账户对应的工程建设尚未完工 ，案涉商品房预售资金应当用于建设项目的施工 ，若是不实时支付 ，将无法包管工程建设正常举行；谏鲜鍪率 ，并综合思量执行法院已诉前保全了铜陵滨江公司200余套在建衡宇 ，在本案复议审查时代 ，铜陵滨江公司仍有191套衡宇处于被查封状态 ，衡宇备案总价为158445222元 ，申请执行人的正当权益基本可以获得包管 ，铜陵中院对案涉其他五个尚未凌驾预售资金羁系总额的羁系账户扫除冻结的执行行为并无不当。铜陵中院异议裁定认定事实清晰 ，适用执法准确 ，本院予以维持。复议申请人北京城建集团的复议申请依法不可建设 ，本院不予支持。遵照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《******关于人民法院办理执行异媾和复议案件若干问题的划定》第二十三条第一款第一项的划定 ，裁定如下：
驳回北京城建集团有限责任公司的复议申请 ，维持安徽省铜陵市中级人民法院（2020）皖07执异13号执行裁定。
7、河北省高级人民法院2019年4月9日作出的（2019）冀执复137号执行裁定书
本院以为 ，凭证******（2016）712号《关于请协商、研究商品房预售款子目能否用于送还公司股东小我私家债务的有关问题的复函》精神 ，商品房预售款性子上属于房地产开发企业所有。虽然《都会房地产治理法》第四十四条划定商品房预售所得款子 ，必需用于工程建设 ，其立法本意主要是为避免开发商将商品房预售款挪作他用 ，该款应优先用于在建工程建设 ，以维护购房者的正当权益 ，故商品房预售款羁系账户内资金不宜执行。但连系本案详细情形 ，复议申请人东陆公司称第三人景泰公司保存将商品房预售金之外的收入存入商品房预售羁系账户内 ，以规避执行的情形 ，执行法院应查明该情形是否保存 ，并在查明此基本事实的条件下 ，再确定执行机构能否接纳强制步伐。唐山中院在未查清账户内资金性子的情形下 ，即以（2018）冀02执异1067号异议裁定作废执行机构对第三人商品房预售资金羁系账户的冻结步伐 ，属认定基本事实不清 ，其结论应予作废。凭证《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《******关于人民法院办理执行异媾和复议案件若干问题的划定》第二十三条第一款第三项之划定 ，裁定如下：
一、作废唐山市中级人民法院的（2018）冀02执异1067号异议裁定。
二、发回唐山市中级人民法院重新审查。
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