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猫眼影戏记者 姚少双 报道Q8X2R7L1T4J5M9B6W3
“淘宝闪购自动进攻 ，盒马乘势「升咖」。”
作者丨王薇
编辑丨应梅
“凭证目今全业态加速进攻的态势来看 ，盒马三年千亿 GMV 的目的 ，或许会比预想中来得更快。”互联网剖析师郝杨云云说道。
已往 ，盒马一直游离在阿里系统之外 ，并恒久迫切地在向集团证实自身的价值 ，始终陷入被动。
直到去年 ，盒马新任 CEO 严筱磊交出要害答卷 ——“GMV 超 750 亿元、整年经调解 EBITA 首次转正” ，这一时势才终于得以缓解。
今年 ，在阿里“周全整合 ，自动进攻”的新叙事框架下 ，盒马也迎来了角色升级与估值重构。它不再仅仅是集团线下零售的焦点承载者与数字化转型标杆 ，更成为阿里卡位即时零售赛道、角逐外地生涯增量市场的要害落子。
然而 ，在看似坚定的进攻姿态背后 ，盒马着实也面临着现实层面的磨练。
淘宝闪购的高速增添 ，为其撬开了万亿即时零售的时机窗口 ，但规模扩张也必定挤压利润空间。目今盒马腹背受敌：既要应对线下硬折扣店、头部前置仓玩家的围剿 ，还要直面老敌手山姆的竞争 ，同时需破解与闪购的融合适配难题。
未来 ，随着巨额津贴退潮 ，盒马又该怎样平衡 “冲规模” 与 “保利润” 这两大焦点命题 ？
01
前置仓之于盒马
2019年底 ，操盘完天下80个“盒马小站”后 ，盒马前CEO侯毅坚决叫停前置仓营业 ，并留下一句十分尖锐的评价：“前置仓是做给 VC 看的伪命题 ，不可能盈利的”。
而从去年起 ，盒马不但重启前置仓 ，今年还将进一步加速。据传言 ，其内部 KPI 此前明确年底前要开 200-300 个仓。重启与提速背后 ，究竟藏着什么逻辑 ？
“单量猛增至200万单 ，同比增添70%。”这是盒马今年6月接入淘宝闪购后 ，线上日订单量的体现。阿里中国电商事业群 CEO 蒋凡在阿里巴巴 2025 年第二季度财报剖析师电话聚会上专门提及。
但这份亮眼数据的背后 ，藏着一组耐人寻味的反差：单量上去了 ，客单价却下来了。
头部生鲜即时零售供应商谷雨透露 ，“此前盒马线上客单价能稳固在 90-100 元 ，接入闪购后直接骤降至 50-60 元。”
业内人士则对此体现 ，闪购渠道的笔单价确实是在50-60元区间 ，但盒马鲜生线上笔单价并未下降；淘宝闪购带来的多是新客 ，其消耗需求与鲜生用户群体保存差别 ，因此客单价自然偏低一些。
一升一降 ，这是否意味着盒马在做 “赔本赚吆喝” 的生意 ？着实不然。这背后是阿里清晰的战略考量——先做渗透 ，把量提上来 ，再逐步思量价的事。也切合此前蒋凡所说：“淘宝闪购第一阶段目的首先是用户规模和心智。”
而关于盒马而言 ，主要面临的即是前端流量的“洪流漫灌” ，自己的业态能否接得 ？
要知道 ，盒马线上订单以 “即时性需求” 为焦点 ，形成 “30分钟达 + 越日达（盒马云享会）” 的结构 ，其中 ，30分钟达部分孝顺超七成 ，是其最焦点部分。
这当中履约主体以盒马鲜生（店仓合一） 为主 ，别的 ，超盒算 NB 已于今年 5 月正式接入淘宝闪购；而备受关注的前置仓营业 ，也在前不久完成了重启。
盒马鲜生大店虽能肩负 “30分钟达” 履约 ，但门店的笼罩规模有限。而前置仓恰恰能补齐该缺口。其依附结构更无邪、履约网络加密效率更高的特征 ，能够触达更广规模的盒马用户群体 ，知足差别场景下的即时消耗需求。
除了与淘宝闪购的“相互造血” ，盒马加速结构前置仓也藏着来自敌手的压力。
有业内人士曾梳理过 ，统一都会 ，小象前置仓数目约为盒马鲜生的 4 倍。一个盒马鲜生的配送规模3公里左右 ，小象超市的配送规模1.5公里左右。而4个1.5公里的围栏恰恰即是一个3公里围栏的面积。
只管双方都在强调是“笼罩周边 3 公里社区 ，30分钟送达” ，但显着可以视察到两者之间落地层面的模式差别 ，小象前置仓依附选址无邪、单仓投入低的特征 ，可以高密度渗透社区 ，从而通过缩短配送距离提升履约效率 ，对盒马形成了精准的困绕之势。
一经摆在生鲜前置仓眼前的是“不可能三角” ？偷ゼ郏剩⒍┑チ浚ǜ垂郝剩⒙脑急厩 ，外加上生鲜行业特有的消耗率 ，四个变量相互牵制 ，让盈利遥不可及。
客单价高虽能提升单均毛利 ，却可能降低用户复购率 ，进而拉低单仓日均订单密度；可若为了冲订单密度压低客单价 ，单均收入又缺乏以笼罩居高不下的履约本钱。
随着 “万物 30 分钟达” 的消耗心智一连渗透 ，故事的底层逻辑也随着变了 ，前置仓的运气也随之扭转。其盈利目的从 “不可能” 逐步酿成现实。
多位业内人士告诉雷峰网 ，小象超市整体微亏 ，一线都会盈利能力不错 ，主要是亏损来自于新拓展的二三线都会。作为唯一的生鲜前置仓上市玩家 ，叮咚买菜2024年整年首次实现了GAAP盈利。据悉 ，另一区域玩家朴朴超市亦同步在2024年首次实现年度盈利。
盈利向好的要害 ，是生鲜前置仓平台经多年模式探索 ，改善并平衡了上述四大变量。
以小象为例 ，2021年 ，为了知足用户全场景购物需求 ，其效仿朴朴超市大仓模式 ，对前置仓举行升级 ，从小仓（150-400 平方米）升级为大仓模式（800-1000平方米） ，后者容量抵达 4000SKU到6000SKU之间。
随着 SKU 一连富厚 ，其订单量较以往有了显着突破 ，履约本钱占比也随之优化 ，从早年的 30% 以上稳步降至 18%—22% 。这也让盒马望见了前置仓模式新的可能。
别的 ，靠产地直采降本、优化商品结构提效、提高自有品牌占比增利、改善运营效率等行动 ，各大前置仓的毛利率已实现显著增添 ，从 2021 年的 15% 左右 ，普遍提高到当下的 20%-30%。
客单价方面 ，近些年 ，前置仓玩家们均有显著提升。果真资料显示：目今 ，山姆的平均客单价是230元；小象客单价成熟都会主要在80——100 元之间 ，而新拓都会现在在50-60 元之间；朴朴超市与叮咚买菜则划分稳固在 60-80 元、60-70 元之间。业内人士体现 ，盒马在商品开发和供应链治理上具备较强的优势 ，虽然线上和线下客单价会有一定差别 ，但仍看好其前置仓模式的盈利远景。
至于消耗率 ，零售行业常说 “生鲜引流、标品挣钱” ，这句线下铁律 ，到线上即时零售更磨练基本功。要么改善商品结构 ，降低生鲜占比；要么全链路细节把控。凭证《中国物流统计年鉴》 ，古板配送模式下 ，海内生鲜消耗率约25%-30% ，而小象和叮咚消耗率可控制在3%和1.5%。
时过境迁 ，生鲜前置仓模式似乎又行了。
02
超盒算NB之于盒马
除了重拾前置仓营业 ，盒马两大焦点业态之一的超盒算NB ，也展现出了亘古未有的扩店速率。其自今年8月品牌升级后 ，重点聚焦长三角焦点都会 ，单月平均扩店达20家 ，并逐步上线淘宝闪购 ，阻止 10 月尾 ，天下门店总数已突破 350 家。
云云麋集精准的扩张绝非无意 ，超盒算 NB 为何此时加速圈地 ？
首选 ，该业态“有利可图”。
早些时间 ，有媒体报道称 ，超盒算NB单店年销售额可抵达4500万元。折算下来的其单店日销凌驾12万元。
“不止 ，之前超盒算NB有意向开放加盟的时间找过我 ，有些超盒算NB单店平均日销额或许在15万 ，凌驾叮咚和部分小象新仓规模 ，还在思量中。”即时零售生鲜品类供应商刘骏体现。
差别于盒马鲜生高端化 ，超盒算NB主打“极致性价比+精准社区渗透”的蹊径。它以缩减店面（800-1000 平米）实现高坪效 ，靠精简 SKU（1000——2000 支） ，提高复购、降低流量本钱 ，用高比例自有品牌（50%-60%）、动态定价战略提高利润 ，最终在低毛利下告竣稳固盈利。（更多关于盒马业态的盈利细节 ，接待添加作者微信：Omayaeww ，一起交流～）
美团对此早有洞察 ，据知情人士透露 ，其内部早已认定超盒算 NB 是可一连盈利的项目 ，其单店盈利模子较为可观 ，这才坚定入局同属硬折扣业态的 “快乐猴”。首店落子杭州 ，战略意图不言而喻。
其次 ，高密度渗透 ，下沉市场是要害。
目今 ，即时零售的市场热度高度集中于一二线焦点都会；チ饰鍪α河钪赋 ，即时零售今年看似火热 ，着实并未真正出圈。其用户心智、消耗习惯在低线都会的渗透率仍处于较低水平。
艾瑞咨询的报告同样佐证了这一看法 ，其数据显示 ，三线及以下都会的即时零售生意额占比缺乏30% ，市场远未饱和。
这意味着 ，在下沉市场 ，纯粹依赖线上流量和纯前置仓模式 ，难以突破信任建设与流量本钱的瓶颈。消耗者 ，尤其是占有家庭消耗决议焦点的宝妈与中晚年人 ，更依赖于“看得见、摸得着”的线下购物体验。
虽然 ，此下沉并非盲目扩张。而是聚焦在有消耗能力的区域。
详细来看 ，超盒算 NB 将眼光锁定在消艰辛强劲的新一线及二三线都会 ，据悉其目今 90% 以上的门店均集中在长三角焦点区域。
同为焦点业态的盒马鲜生 ，去年以 “平均五天一家新店” 的速率 ，在天下规模内开出72家门店。并妄想在新财年开出近100家新店 ，与超盒算NB差别的是 ，它的扩张重心向二三线北方都会倾斜。
最后 ，本钱结构变迁 ，开发增添曲线成必定。
线上流量盈利衰退 ，获客本钱一连高企 ，而与此同时 ，线下商铺租金进入下行通道。这一升一降的本钱重构 ，让结构线下折扣店成为兼具前瞻性与性价比的战略选择。
不但云云 ，在目今消耗情形下 ，唯有“性价比”具备焦点吸引力 ，超盒算NB 的生长也印证了该趋势。
刘骏告诉雷峰网 ，比起盒马鲜生大店扩张本钱高、速率慢 ，超盒算 NB 本钱更低、开店更快、模式更接地气 ，既适配当下消耗趋势 ，也能快速笼罩辽阔市场。事实 ，中国下沉市场生齿基数重大 ，想做大规模就得走 “小而密” 的蹊径 ，就像瑞幸咖啡、蜜雪冰城那样 ，靠规；用诵〉晔迪钟。
尼尔森IQ数据显示 ，未来十年 ，中国硬折扣业态年复合增添率将达5.6% ，远超大卖场的2.5% ，甚至略高于便当店的5.5%。
嗅到时机、加速入局线下硬折扣业态的不但是盒马。
美团、京东等平台型巨头同样对此虎视眈眈 ，前者结构 “快乐猴”自营硬折扣社区超市 ，主打“好货不贵”；后者推进 “京东折扣超市” ，聚焦“大店+多品类”。古板零售玩家亦追求时机 ，如：物美也于今年7月推出了硬折扣品牌 “物美超值”。
若是上述玩家算该业态的“厥后者” ，短期内难以组成威胁 ，那么作为超盒算NB最强竞争敌手 ，来自德国的“硬折扣始祖”奥乐齐 ，也一改以往深耕上海的节奏 ，有了显着扩张行动 ，最先逐步辐射苏州、杭州、无锡等周边都会。
云云一来 ，只管硬折扣业态远景辽阔 ，但超盒算 NB的扩张之路显然不会太轻松。
而凭证最新的新闻 ，超盒算NB已于11月24日 ，正式开放加盟 ，首批试点上海、杭州、嘉兴、湖州四城。业内人士体现 ，在当下节点选择开放加盟 ，无疑是其扩张路上最 “省力且高效” 的方法。
03
盒马之于阿里
借力打力 ，乘胜追击。
无论是重启前置仓照旧加速超盒算NB ，盒马一连发力背后 ，都离不开一大趋势 ，即“30 分钟送万物” 正逐渐成为消耗刚需 ，即时零售浪潮正重塑整个零售商业逻辑。
而趋势的真正爆发往往需要一个要害导火索 ，由京东掀起的“红黄蓝”这场外卖大战 ，恰恰充当起这个角色 ，它将本就处于上升趋势中的即时零售 ，彻底推向“风口” ，也让已入局和妄想入局的玩家们纷纷调解节奏、加速脚步。
今年4月尾 ，原本妄想618宣布的升级版淘宝闪购 ，赶在五一假期条件前落地 ，与饿了么同时周全开火 ，从两路包围 ，加入即时零售争取战 ，这也标记着阿里正式转守为攻。
随后 ，巨额津贴一连砸下 ，短短三个多月 ，淘宝闪购日订单峰值便抵达了1.2亿单 ，一度反超美团 ，市场情绪高涨。
时代 ，阿里更是一再“出招”。先是把饿了么、飞猪并入中国电商事业群 ，将淘宝从电商平台升级为 “大消耗平台” ，集中目的、统一作战；随后又上线笼罩全用户的大会员系统 ，进一步买通饿了么、飞猪等阿里系生态资源 ，深化协同效应。
而盒马 ，虽然在架构上未能回归 ，但也拿到了实打实的资源支持。例如：作为一级流量入口泛起在淘宝闪购的首页、与大会员系统险些同时上线的88VIP可免费领90天盒马会员等。
8月29日 ，在阿里的2025年第二季度财报电话聚会上 ，蒋凡体现 ，淘宝闪购月度生意买家数抵达3亿 ，比照4月之前增添200%。
受益于此 ，作为焦点供应方之一的盒马 ，线上订单量也实现爆发式增添 ，单量猛增突破200 万单 ，同比增添 70%。
而在最新的2025年阿里第三季度财报电话聚会上 ，蒋凡又专门提及 ，除了餐饮外卖外 ，闪购在零售品类的快速生长。特殊是在生鲜杂货、康健产品和超市领域等实物电商部分。例如 ，盒马和天猫超市的即时零售订单较8月份增添了30%。
这里需说明的是 ，该数据是盒马与天猫超市统一盘算的效果 ，且未接纳季度环比算法 ，但仍能看出盒马在闪购渠道的增添已泛起放缓迹象。
靠近淘宝闪购的业内人士透露 ，平台后续焦点生长重点之一是强化自营商能力 ，即盒马和猫超。其中 ，淘宝已在 7 月为盒马设定单量孝顺目的 ，同时给予了资源支持：盒马无需肩负平台的佣金 ，但也不会享受平台特另外商品津贴 ，整体有很大的自主谋划权限 ，流量方面会给足。据悉 ，此前淘宝闪购对零售业态KA连锁商家收取的佣金是3.5% ，便当店等业态佣金会高一点。（淘宝闪购之后还将会有哪些战略偏向调解 ，接待添加作者微信：Omayaeww ，一起交流～）
至于为何给出这般支持 ，他体现 ，平台想要借机把盒马焦点的能力磨炼出来。
曾先后认真买菜、优选营业的美团手艺高层高一凡对此则体现 ，阿里已往最大的问题或许在组织架构 ，旗下营业支解太散 ，盒马是盒马 ，淘宝是淘宝 ，饿了么更是恒久在外面单独生长。现在在蒋凡主导下的“电商大一统”战略下 ，许多工具都变了 ，至于最终下场怎样 ，他坦言还欠好说。不过 ，阿里的线上实力着实不弱 ，事实它做过生鲜、有最后履约能力 ，资源血条还比美团厚实。
重振士气之后 ，在“营业协同+即时零售”的新叙事逻辑下 ，围绕 “大店、折扣店、前置仓” 三大业态周全发力的盒马 ，似乎又有了新的想象空间。
凭证其2025年的开店妄想 ，三大业态将同步加速扩张 ，其中盒马鲜生（大店）妄想新增 100 家；超盒算 NB（折扣店）妄想新增 200 ——300家；前置仓则妄想新增 200 家—300家。
业内人士连系市场对盒马各业态单店单日销售额的普遍统计 ，简陋估算：此次扩店妄想叠加闪购渠道高速增添 ，预计将为盒马新增 200-300 亿元营收。
若是要给盒马一个估值 ，互联网剖析师梁景柘体现 ，现在的盒马搭上淘宝闪购这趟“超高速列车” ，业绩增添、未来预期以及市场情绪三大因素 ，将配合支持其估值重构 ，市场不可再用已往的那一套逻辑来看盒马。
此前 ，盒马估值从 2022 年自力融资上市阶段 100 亿美元的巅峰 ，跌至 2023 年港股上市妄想时的 60 亿美元 ，后续23——24年听说 “卖身” 阶段更是一起缩水至 30 亿美元上下。
现在 ，在告竣 “规模增添” 与 “经济模子优化” 前两大阶段目的后 ，蒋凡进一步透露 ，下一阶段我们会一连精耕细作用户体验 ，聚焦高价值用户的谋划 ，聚焦零售品类生长。
而这 ，或许才是盒马释放恒久价值的“春天”。（雷峰网第八届GAIR大会即将召开 ，这里将群集海内外顶级科学家、硬件创业者......添加微信 zhangxian2021 一键链接会场嘉宾。点击文末“阅读原文” ，即可报名参会。）
04
重估盒马的焦点缘故原由在于即时零售 ，而即时零售并非重构阿里估值的最大变量。
关注互联网领域的投资人齐闻告诉雷峰网：“当下淘宝闪购UE 模子、客单价等细节虽主要可参考 ，但并非市场焦点关注点。由于现在闪购营业给阿里提供的是一个downside ，而非upside ， 若闪购幸亏严重 ，对阿里的业绩可能是个较大拖累；反之 ，即便做得好 ，也难给阿里估值加太多的分 ，由于重构阿里估值的有更主要的实力——‘AI+云’。
盒马已往游走在阿里系统之外 ，现在半只脚踏进去了。一来是它凭实力站稳了脚 ，能自造血、实现盈利；二来是阿里盯上了它的价值 ，作为生鲜即时零售平台 ，盒马手握高频消耗流量 ，这不但能守住即时零售阵地 ，还能顺畅导入古板电商大盘 ，从而进一步拉高整体盈利规模。
后者虽然外貌逻辑是通的 ，可是有关“即时零售与电商事实有没有协同效应”的讨论 ，至今看来仍未有确切谜底。
需要肯定的是 ，从饿了么的 “被动卷入” 到淘宝闪购的 “自动破局” ，盒马最大的受益即是有了自己的“新位置” ，事实值几多份量 ，还得且看未来。
*文中谷雨、郝杨、王琳琳、陈辰、冯万千、郭子睿、刘骏、齐闻、高一凡、梁景柘均为假名。
本文作者恒久关注互联网大厂、外地生涯、跨境电商 ，接待添加作者微信：Omayaeww ，交流更多信息～
第八届 GAIR 全球人工智能与机械人大会
2025年12月12-13日 ，第八届GAIR全球人工智能与机械人大会 ，将在深圳南山·博林天瑞喜来登旅馆举行。
今年大会 ，将开设三个主题论坛 ，聚焦大模子、算力厘革、天下模子等多个议题 ，描绘AI最前沿的探索群像 ，折射学界与工业界共建的智能未来。现在 ，首批重磅大咖名单正式揭晓 ，尚有更多行业领军者将齐聚现场 ，共探智能的未来＝哟慊魑哪霸亩猎摹被蚴侗鸷１ǘ ，报名参会 ，相约 GAIR 2025 ~
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??12月11日,香港青年话“五四”：当“壮志凌云”遇上中式队列,
各人早上好！我是高一二班的刘亚炘 ，今天我演讲的问题是《关注消防 ，珍爱生命》。
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简解：
1、 什么是商品房预售款
商品房预售资金 ，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者 ，购房者凭证商品房生意条约约定支付给开发商的购房款。
2、 商品房预售款的所有权属于谁所有
属于开发商Ｇ易魑恢痔厥獾亩 ，实验占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后 ，该账户内的资金即属于开发商所有。
3、 商品房预售款的用途是什么
凭证《中华人民共和国都会房地产治理法》第四十五条第三款和《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》的有关划定 ，商品房预售款的用途是用于工程的建设 ，也即用于工程施工建设款的支付 ，不得做其他用途。
4、 商品房预售款的支付羁系
《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》要求各地制订外地区商品房预售资金的羁系步伐。一样平常来说 ，各地有自己的对商品房预售款的羁系步伐 ，商品房预售款一样平常来说不可自由使用 ，需推行一定的审批手续方可使用。
5、 人民法院对商品房预售款举行冻结或强制执行的态度
首先 ，法院对冻结和执行商品房预售款要接纳严谨和审慎的态度。
法院能否保全或执行开发商收取的商品房预售资金 ，现在并无明确的执法划定。实践中 ，各地做法也有差别。鉴于商品房预售款羁系账户担负着优先包管开发项目、增进在建工程准期完工、维护购房者正当权益的焦点功效 ，人民法院关于该账户的保全、执行 ，相关于通俗账户 ，应接纳更为审慎的态度。
其次 ，在包管建设工程施工正常举行的情形下 ，方可冻结商品房预售资金羁系账户 ，但不得影响该羁系账户所涉建设工程施工的正常举行 ，不得影响涉案工程建设资金的实时发放 ，且只管不接纳所有冻结账户资金的方法。
第三 ，在强制执行阶段 ，只能在设立羁系账户的目的已经实现后 ，或预售款资金知足项目建设所需资金之外的部分 ，方可接纳执行步伐。
第四 ，有多个资金羁系账户的 ，部分资金羁系账户的目的已经实现的 ，可就该部分羁系账户资金实验冻结和执行。
第五 ，在资金羁系协议约定的终止条件已经成绩的情形下 ，可以冻结和执行羁系账户资金。
第六保存将商品房预售金之外的收入存入商品房预售羁系账户内 ，以规避执行的 ，执行法院应查明该情形是否保存 ，并在查明此基本事实的条件下 ，再确定执行机构能否接纳强制执行步伐。
案例详情：
1、中华人民共和国******（2018）最高法执监105号执行裁定书
关于商品房预售款羁系账户问题。依据《中华人民共和国都会房地产治理法》第四十五条第三款明确划定“商品房预售所得款子 ，必需用于有关的工程建设。”《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》也要求各地制订外地区商品房预售资金的羁系步伐 ，确保资金用于建设项目的施工。商品房预售资金在形式上为开发商所有 ，但该资金在用途上受到严酷的限制和羁系。人民法院能否保全或执行开发商收取的商品房预售资金 ，现在并无明确的执法划定。实践中 ，各地做法也有差别。凭证江门中院在异议裁定中查明的事实 ，江门市房地产开发企业的商品房预售款账户受到江门市住房和城乡建设局、中国建设银行股份有限公司江门市分行的双重羁系 ，房地产开发公司需要使用该项目商品房预售款时 ，必需向江门市住房和城乡建设局提出申请 ，由住房和城乡建设局批准 ，并且使用预售房款 ，只能购置该项目建设必需的修建质料、装备和支付项目建设的施工进度款及法定税费 ，不得挪作他用。因此 ，鉴于商品房预售款羁系账户担负着优先包管开发项目、增进在建工程准期完工、维护购房者正当权益的焦点功效 ，人民法院关于该账户的保全、执行 ，相关于通俗账户 ，应接纳更为审慎的态度。在保全阶段 ，保全人若申请提出保全被保全人的商品房预售款账户 ，人民法院应当对该在建工程施工情形、修建质料购置情形、工人人为支付以及税费支付等情形作出严酷审查 ，在包管建设工程施工正常举行的情形下 ，方可接纳保全步伐 ，且只管不接纳所有冻结账户资金的方法。纵然是在执行阶段 ，也应在设立该账户的目的已经实现后 ，或账户资金知足项目建设所需资金之外的部分 ，可接纳执行步伐。
2、山东省高级人民法院（2020）鲁执复422号执行裁定书
本院以为 ，本案争议的焦点是东营中院冻结商品房预售资金羁系账户是否准确。商品房预售资金 ，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者 ，购房者凭证商品房生意条约约定支付给开发商的购房款。《中华人民共和国都会房地产治理法》第四十五条第三款划定：商品房预售所得款子 ，必需用于有关的工程建设。《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》也要求各地制订外地区商品房预售资金的羁系步伐 ，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设 ，以包管购房者的利益不受损害。人民法院能否执行开发商收取的商品房预售资金 ，现在并无明确的执法划定。可是 ，商品房预售款羁系账户担负着优先包管开发项目、增进在建工程准期完工、维护购房者正当权益等功效 ，人民法院关于该账户的执行 ，相关于通俗账户 ，应接纳较为审慎的态度。本案中 ，东营中院依据东营市东营区住房和城乡建设局所作的情形说明 ，裁定扫除对羁系账户存款663.30万元的冻结 ，用于支付农民工人为 ，并无不当。关于羁系账户剩余存款 ，应在设立该账户的目的已经实现后或账户资金知足项目建设所需资金之外尚有剩余 ，方可接纳执行步伐。
3、江西省高级人民法院2020年10月27日作出的（2020）赣执复95号执行裁定书
本院以为 ，本案争议的焦点问题是人民法院能否冻结预售资金羁系账户。商品房预售资金 ，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者 ，购房者凭证商品房生意条约约定支付给开发商的购房款。凭证《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国物权法》的相关划定 ，钱币作为一种特殊的动产 ，实验占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后 ，该账户内的资金即属于开发商所有。由于开发商预售的商品房属于期房 ，关于购房者而言 ，具有较量大的危害 ，都会房地产治理法第四十五条第三款明确划定“商品房预售所得款子 ，必需用于有关的工程建设”。2013年3月26日 ，***以《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》（*********）要求各地制订外地区商品房预售资金的羁系步伐 ，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设 ，以包管购房者的利益不受损害。本案现有证据能够证实茂林房地产公司在江西广信农村商业银行股份有限公司开设的账号为*********的银行账户为茂林华府天地项目第10#幢（楼） ，第6#幢（楼） ，第8#、11#幢（楼）的商品房预售资金羁系账户 ，账户内资金系被执行人茂林房地产公司预售房产所得 ，应优先支付该房产所在工程建设 ，如不实时支付 ，将无法包管工程建设正常举行。现在 ，因茂林房地产公司拖欠施工方工程款 ，该工程已处于歇工状态。因此 ，对该预售资金羁系账户予以解封 ，包管众多通俗购房者的正当权益不受损害 ，确保预售资金用于工程施工建设 ，是切合我国都会房地产治理规则定和***有关通知精神的。综上所述 ，复议申请人的复议请求建设 ，应予支持。
4、山东省高级人民法院2020年9月10日作出的（2020）鲁执复261号执行裁定书
本院以为 ，本案审查的焦点问题是人民法院能否冻结商品房预售资金。凭证齐河县商品房预售资金羁系协议 ，济南中院冻结的发林公司在中国农业银行齐河县支行的×××64账户为商品房预售资金羁系账户。商品房预售资金 ，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者 ，购房者凭证商品房生意条约约定支付给开发商的购房款。凭证《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国物权法》的相关划定 ，钱币作为一种特殊的动产 ，实验占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后 ，该账户内的资金即属于开发商所有。但由于开发商预售的商品房属于期房 ，关于购房者而言 ，具有较大危害 ，《中华人民共和国都会房地产治理法》第四十五条第三款划定 ，“商品房预售所得款子 ，必需用于有关的工程建设”。2013年3月 ，《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》（国步伐［2013］17号）亦要求各地制订外地区商品房预售资金的羁系步伐 ，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设 ，以包管购房者的利益不受损害。关于本案所涉通俗债权的执行 ，应当综合思量相关执法、规则及规范性文件对有关商品房预售资金的治理划定 ，在包管建设工程施工正常举行的情形下 ，可冻结羁系账户的响应款子 ，即涉案商品房预售资金羁系账户 ，虽然可以对响应款子予以冻结 ，但不得影响该羁系账户所涉建设工程施工的正常举行 ，不得影响涉案工程建设资金的实时发放。
5、四川省高级人民法院2020年7月13日作出的(2020)川执复161号执行裁定书
关于案涉羁系账户内预售资金的问题 ，商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者 ，购房者凭证商品房生意条约约定支付给开发商的购房款。凭证《中华人民共和国物权法》的相关划定 ，钱币作为一种特殊的动产 ，接纳占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后 ，该账户内的资金即属于开发商所有。《中华人民共和国都会房地产治理法》第四十五条第三款明确划定“商品房预售所得款子 ，必需用于有关的工程建设。”《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》要求各地制订外地区商品房预售资金的羁系步伐 ，确保商品房预售资金能够用于工程建设 ，以包管购房者的利益不受损害。就通俗债权的执行而言 ，应当综合思量相关执法、规则及规范性文件对有关商品房预售资金的治理划定 ，在包管工程建设正常举行的情形下 ，可冻结羁系账户的响应款子；在确保工程建设资金富足的条件下 ，或者待工程完工后 ，依债权性子依法执行。本案中 ，《汉中市中心城区商品房预售资金羁系协议书》约定的商品房初始挂号已完成 ，羁系协议终止条件已成绩。现在 ，在既没有其他优先受偿权人向执行法院提出异议 ，复议申请人也未提供建设工程优先债权证据的情形下 ，执行法院裁定扣划复议申请人名下案涉羁系账户内预售资金并无不当。在扣划实验中 ，优先受偿权人可向执行法院主张权力 ，执行法院应当举行审查处置惩罚。故复议申请人的该项复议理由缺乏事实依据 ，不可建设。
6、安徽省高级人民法院2020年7月8日作出的（2020）皖执复100号执行裁定书
一审铜陵中院以为 ，本案的争议焦点为是否应扫除对涉案七个银行账户内存款的冻结。商品房预售资金 ，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者 ，购房者凭证商品房生意条约约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房 ，关于购房者而言 ，具有很大的危害。《中华人民共和国都会房地产治理法》第四十五条第三款明确划定“商品房预售所得款子 ，必需用于有关的工程建设”。2013年2月26日宣布的《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》（国办发［2013］17号）要求各地区要切实强化预售资金治理 ，制订外地区商品房预售资金羁系步伐 ，以包管购房者的利益不受损害。本案中 ，资金羁系部分、开户行和铜陵滨江公司凭证相关规范性文件签署了商品房预售资金羁系协议 ，涉案的七个银行账户为“雍江壹号院”“丹凤花园”项目各楼盘预售资金专用账户。本案执行中 ，是否冻结涉案羁系账户内的存款 ，应综合思量相关执律例则及规范性文件对商品房预售资金的治理划定、项目的施工进度 ，以及羁系资金额度使用等情形 ，包管建设工程施工正常举行。关于为“雍江壹号院”1号、2号、3号楼 ，“雍江壹号院”6号、10号楼开立的两个预售资金羁系账户 ，由于累计拨付金额已达羁系总额 ，且“雍江壹号院”1号、2号、3号楼已完工验收 ，异议人请求扫除对账户内资金冻结步伐 ，本院不予支持。关于其余五个羁系账户 ，依现阶段查明的情形 ，无法确保在扣除本案冻结资金后工程建设资金富足 ，建设工程施工可正常举行。并且 ，执行法院已诉前保全了被执行人二百余套在建衡宇 ，执行程序中可依法处置惩罚 ，以包管申请执行人的权力。故对涉案其他五个商品房预售资金羁系账户存款的冻结步伐 ，应予扫除。异议人铜陵滨江公司异议请求予以部分支持。关于铜陵滨江公司提出的超标的查封问题 ，因诉前保全中法院预查封的为在建工程 ，其价值未经评估 ，且对其价值预估应思量后续投入、工业处置惩罚降价等因素 ，对异议人提出查封工业凌驾执行标的额的主张不予采信。遵照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《******关于人民法院办理执行异媾和复议案件若干问题的划定》第十七条第二项划定 ，裁定如下：一、扫除铜陵中院依（2020）皖07执74号之二、（2020）皖07执74号之四、（2020）皖07执74号之六、（2020）皖07执74号之九、（2020）皖07执74号之十执行裁定 ，对铜陵滨江公司开立的农业银行铜陵开发区支行12×××01账户、12×××41账户 ，建设银行铜陵住房修建业支行34050166880809554433_1账户、34×××22_1账户、34×××88_1账户内存款的冻结。二、驳回铜陵滨江公司的其他异议请求。
二审本院以为 ，本案的争议焦点为 ，执行法院裁定扫除冻了案涉五个商品房预售资金羁系账户内存款的执行步伐是否有执法依据。《中华人民共和国都会房地产治理法》第四十五条第三款划定“商品房预售所得款子 ，必需用于有关的工程建设”。《***办公厅关于继续做好房地产市场调控事情的通知》也要求强化预售资金治理 ，制订外地区商品房预售资金羁系步伐 ，包管购房者的利益不受损害。本案中 ，北京城建集团要求冻结铜陵滨江公司的七个银行羁系账户均为“雍江壹号院”“丹凤花园”项目各楼盘预售资金专用账户 ，该账户内的资金应当用于相关的工程建设 ，北京城建集团不是冻结的七个羁系账户对应工程的施工方。“雍江壹号院”1号、2号、3号楼 ，“雍江壹号院”6号、10号楼开立的两个预售资金羁系账户 ，即农业银行铜陵开发区支行12×××27账户和建设银行铜陵住房修建业支行建行34×××56_1账户 ，累计拨付金额已达预售资金羁系总额 ，而其他五个羁系账户对应的工程建设尚未完工 ，案涉商品房预售资金应当用于建设项目的施工 ，若是不实时支付 ，将无法包管工程建设正常举行；谏鲜鍪率 ，并综合思量执行法院已诉前保全了铜陵滨江公司200余套在建衡宇 ，在本案复议审查时代 ，铜陵滨江公司仍有191套衡宇处于被查封状态 ，衡宇备案总价为158445222元 ，申请执行人的正当权益基本可以获得包管 ，铜陵中院对案涉其他五个尚未凌驾预售资金羁系总额的羁系账户扫除冻结的执行行为并无不当。铜陵中院异议裁定认定事实清晰 ，适用执法准确 ，本院予以维持。复议申请人北京城建集团的复议申请依法不可建设 ，本院不予支持。遵照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《******关于人民法院办理执行异媾和复议案件若干问题的划定》第二十三条第一款第一项的划定 ，裁定如下：
驳回北京城建集团有限责任公司的复议申请 ，维持安徽省铜陵市中级人民法院（2020）皖07执异13号执行裁定。
7、河北省高级人民法院2019年4月9日作出的（2019）冀执复137号执行裁定书
本院以为 ，凭证******（2016）712号《关于请协商、研究商品房预售款子目能否用于送还公司股东小我私家债务的有关问题的复函》精神 ，商品房预售款性子上属于房地产开发企业所有。虽然《都会房地产治理法》第四十四条划定商品房预售所得款子 ，必需用于工程建设 ，其立法本意主要是为避免开发商将商品房预售款挪作他用 ，该款应优先用于在建工程建设 ，以维护购房者的正当权益 ，故商品房预售款羁系账户内资金不宜执行。但连系本案详细情形 ，复议申请人东陆公司称第三人景泰公司保存将商品房预售金之外的收入存入商品房预售羁系账户内 ，以规避执行的情形 ，执行法院应查明该情形是否保存 ，并在查明此基本事实的条件下 ，再确定执行机构能否接纳强制步伐。唐山中院在未查清账户内资金性子的情形下 ，即以（2018）冀02执异1067号异议裁定作废执行机构对第三人商品房预售资金羁系账户的冻结步伐 ，属认定基本事实不清 ，其结论应予作废。凭证《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《******关于人民法院办理执行异媾和复议案件若干问题的划定》第二十三条第一款第三项之划定 ，裁定如下：
一、作废唐山市中级人民法院的（2018）冀02执异1067号异议裁定。
二、发回唐山市中级人民法院重新审查。
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